01 インスペクション
現場調査
物件を購入する前に、購入したい物件をしっかりと確認しましょう。
インドネシアでは、買主自身が購入する物件を確認する責任があり、物件の引き渡し後は売主が責任を負わないケースがほとんどなので、購入前にその物件に問題がないか確認することが重要です。
02 専門家を交えた調査
専門家との調査
前述の通り、買主には購入する不動産を調査する義務があります。
所有者情報、建物の状況、土地の状況、周辺地域、法的制限、開発用途などを専門家を交えて調査することをお勧めします。
弊社では上記のような調査もサポート可能です。
03 MOU
契約に際しての覚書 (MOU)
十分な物件調査と買主との条件交渉が完了し問題がなければ、契約条件や支払い方法、引き渡し日などを詳細に定めた覚書（MOU）を作成します。
04 国土庁からの調査
公証人（ノタリス）が権利者を調査し、BPN（国土庁）へ連携
ノタリスは不動産の売買プロセスにおいて重要な役割を果たします。
ノタリスは、売買契約書（PPJB）および売買契約書/権利譲渡書（AJB/SPH）を作成し、更に書類に署名する権限を持っています。
不動産売買契約書を作成する前に買主は売主の権利者の正当性を公証人を介して確認する必要があり、土地境界や権利関係の調査はノタリス及び国土庁によって進められます。
05 契約に際して
売買契約書の作成
不動産売買証書はノタリスによって作成されます。
（日本と同様、買主と売主が署名し成立します。）
この時買主は契約で指定された金額の手付金を支払います。
06 税務
土地所有権移転税及び土地所有権取得税の納付
売却された不動産の所有権を譲渡する前に、買い手と売り手の両方が税金を支払わなければなりません。
買主は不動産取得税を、売主は不動産譲渡税を支払う必要があります。売主と買主が税金を支払った場合、権利譲渡証書の署名手続きは公証人によって行われます。
税金は売り主も含め不動産の引き渡し前に全額支払う必要があるため、売主の財務状況に応じて売買契約の際に手付金の金額をよく話し合うことが重要です。
07 決済
残金の支払い
買主は売主に、購入価格から頭金を引いた残りの金額を支払います。基本的にはインドネシアルピア建てで行いますが、USDなどで支払いたい場合は事前に交渉が必要です。
08 AJB/SPH
売買証書 / 権利譲渡書 (AJB/SPH)
ノタリスが売買証書を作成し、税金の支払い後に買主と売主が証書に署名します。売買証書はノタリスの署名も必要であり、ノタリスからの署名によって法律上の効力が発生します。
09名義移転登記
不動産売買証書の作成後、買主は国土庁に行き、購入した土地の所有権移転の手続きを申し込むことができます。
通常、土地の所有権移転手続きは2～3か月程度で完了します。
弊社では購入に際して調査から登記移転までサポートを行っております。
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