1. ノタリスの定義
インドネシアの不動産取引において最も注意すべき点は、所有者の調査です。インドネシア国内には不動産登記がなされていない土地、建物はまだまだ多く存在します。また、取引後に土地境界線を見誤り予定していたプロジェクトができない、オーナーが本物の所有者ではなく騙される（地面師）などもまだまだ発生しているのが現状です。
ノタリスとは、日本でいう司法書士のようなもので、真正な証書を作成し、法的サービスを提供し、文書や法的契約に関連するさまざまな機能を実行する権限を持つ職業です。ノタリスは、土地の売買を含むさまざまな法的取引で重要な役割を担っており、各取引が法律に沿ってしっかりと法的効力を持つようにする責任があります。
2. 土地販売におけるノタリスの役割
土地販売取引を行う場合、買主は必ずノタリスと提携する必要があります。土地販売におけるノタリスの主な役割は次のとおりです。
• 証書の作成: ノタリスは、法的効力を持つ売買証書を作成することができます。この証書は、売り手と買い手の間の取引の有効な証拠として機能します。
• 文書における合法性の確保: ノタリスは、オーナー側の土地証明書、ID カード、納税者番号 (NPWP) など、土地販売取引に必要な文書が正当であるか、虚偽でないかなどを調査します。
• 署名の立会い: ノタリスは売買証書の署名時に証人として同席し、取引における紛争の可能性を最小限に抑えます。
• 法的助言の提供: ノタリスは、土地売買取引における両当事者の権利と義務に関する法的情報を両当事者に提供します。
• 法的安全性の確保: ノタリスは、税金、財産権、土地の状態など、プロセス全体が法的規定に準拠していることを確認します。
強い (良い) ノタリスと、
弱いノタリス
ノタリスといっても、日本の弁護士、税理士のように得意分野や実績などはノタリスによって大きく異なります。また、インドネシアでは経験が少なかったり、儲かっていないノタリスはお金で動いていることもある為注意が必要です。
ノタリスを選ぶうえで注意が必要な点:
• 非専門的: 十分な説明を怠ったり、顧客からの質問を避けたりして、誤った情報を提供する。
• 利益相反: 利益相反に巻き込まれたり、職務を遂行する際に客観的でない。（キックバックを受け取るなどで特定のオーナーと手を組んでいたり、オーナー側と手を組み取引利益を横領するなど）また、オーナが有利になるような不正や虚偽の文書を作成する。
• 調査の不履行: デューデリジェンス（用途地域や権利書、税金の未払い、抵当権の有無等）を徹底的に行わなかったり、取引中に重要事項を見落とす。例えば近年発生した事例で、土地境界線を見誤り、敷地の周りの枠のみが丸々他の所有者であることをノタリスが見落とした。契約締結後に買主は境界線の所有者が別に居るため敷地に侵入できず、契約後に別途境界線部分の土地購入を強いられた。
もちろん全てではありませんが、地主が町内会や反社会的勢力などと手を組んでいる場合もあり地域ぐるみで買主を陥れ利益を得ている場所も存在するのが現状。
4. ノタリスへの手数料
土地売買取引のノタリスへの手数料は、取引エリアや取引の複雑さによって異なります。一般的に政府が規制する料金によって決定されることが多いものの、ノタリスによって手数料比率が異なる場合も多くあります。
• ノタリス契約料: 通常、取引額に基づき変動します。ノタリスには取引価格の 0.5% から 1% の範囲で報酬を支払うのが一般的です。
• その他手数料: 上記に加えて、事務作業、書類処理、および土地売買取引に関連するその他の費用に対して手数料を請求される場合も。取引を開始する前に、書面で手数料の詳細な内訳を確定させておくことが重要です。
5. 強いノタリスとの提携
弊社は、政府系プロジェクトや高額取引実績が多数ありノタリスとも多くの提携を行っております。
インドネシア売買をご検討されている方は、右下のチャットボットもしくはメールにてお気軽にお問合せ下さい。
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